7월부터 수도권 주담대 한도 축소… 스트레스 DSR 3단계 전면 시행

 

 

 

7월부터 수도권 주담대 한도 축소… 스트레스 DSR 3단계 전면 시행

 

 

스트레스 DSR 3단계란?

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 소득 대비 원리금 상환 부담을 계산할 때, 미래 금리 상승 가능성을 고려해 가산금리(스트레스 금리)를 추가로 적용하는 제도입니다.

 

이 제도는 가계부채 증가와 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 도입되었으며,

 

2024년 2월 1단계, 2024년 9월 2단계를 거쳐 2025년 7월 1일부터 3단계가 전면 시행됩니다.

 

 

 

 

수도권 모든 가계대출 7월부터 한도 더 줄어든다

7월 1일부터 수도권 소재 부동산을 담보로 대출을 받거나 수도권에 거주하는 사람의 가계대출에 1.5%포인트(P)의 가산금리가 적용됩니다.

 

금융당국이 이날부터 모든 가계대출에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 적용하기로 하면서입니다.

 

이에 따라 연소득이 5000만 원인 직장인이 수도권에서 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 약 1000만 원 줄어듭니다.

 

 

 

 

스트레스 DSR 3단계 시행

지방 주담대는 2단계 0.75% 적용

 

스트레스 DSR은 대출자의 대출금리에 일정 수준의 가산금리를 추가로 부과하는 제도입니다.

 

예를 들어 대출심사를 할 때 금리가 4%인 경우 5.5%처럼 더 높은 금리를 적용해 대출 상환 능력을 평가한 뒤 부담할 여력이 부족하다고 판단되면 대출한도를 줄이는 식입니다.

 

상환 능력 대비 지나치게 빚을 내서 집을 사는 것을 방지하고 금융시스템의 안정성을 높이기 위해서입니다.

 

다만 스트레스 금리는 DSR 계산에만 적용하는 일종의 ‘가상금리’이기 때문에 실제 대출을 받았을 때 금리가 커지는 것은 아닙니다.

 

스트레스 DSR 3단계 시행으로 은행과 제2금융권의 주담대, 신용대출, 기타대출에 최대 1.5%P의 가산금리가 적용됩니다.

 

앞서 2024년 2월 1단계 때는 은행권 주담대에 0.38%P, 2024년 9월 2단계에는 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%P·비수도권 0.75%P를 적용했고 이번 3단계는 수도권 모든 가계대출에 1.5%P의 가산 금리를 부과했습니다.

 

수도권이 아닌 지방에 있는 주택을 담보로 받는 주담대는 대출 비중이 줄고 있다는 점을 고려해 올해 말까지 2단계 스트레스 금리인 0.75%P를 적용합니다.

 

변동형 주담대의 경우 가산금리 100%가, 고정형 주담대의 경우 0~80%가, 주기형의 경우 0~40%가 차등 적용됩니다.

 

신용대출은 대출잔액이 1억 원을 초과할 때만 스트레스 금리를 적용하고 순수 고정금리 신용대출에는 적용하지 않습니다.

 

 

수도권 주담대 3~5% 한도 축소

이번 시행으로 수도권에선 대출한도에 큰 변화가 생깁니다.

 

예를 들어 연소득 5000만 원인 직장인이 금리 연 4.2%인 30년 만기 변동금리형 주담대를 원리금 균등분할 상환 방식으로 받을 경우 이전까진 2억 9700만 원을 빌릴 수 있었습니다.

 

하지만 DSR 규제가 3단계로 강화되면서 같은 조건에서 주담대 한도는 2억 8700만 원으로 종전 대비 1000만 원이 줄어듭니다.

 

5년마다 대출금리가 바뀌는 주기형 주담대를 선택하면 대출한도는 3억 2700만 원에서 3억 1800만 원으로, 5년간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 혼합형 주담대를 받으면 대출한도는 3억 1300만 원에서 2억 9700만 원으로 각각 900만 원, 1600만 원 감소합니다.

 

 

연소득 1억 원인 직장인이라면 같은 조건(30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2%)의 대출한도가 기존 5억 9400만 원에서 5억 7400만 원으로 2000만 원 줄어듭니다.

 

혼합형의 경우 대출한도 감소 폭이 더 큽니다. 5년 혼합형은 6억 2700만 원에서 5억 9400만 원으로 3300만 원 감소합니다.

 

5년 주기형의 경우 6억 5300만 원에서 6억 3500만 원으로 1800만 원 줄어듭니다.

 

여기에 6월 28일부터 시행된 ‘가계부채 관리 강화 방안’까지 적용하면 대출한도는 더 감소합니다.

 

정부는 집값 폭등으로 가계대출이 증가하자 수도권과 규제지역의 주담대 최대한도를 6억 원으로 줄였습니다.

 

생애 최초 구입의 경우에도 주택담보대출비율(LTV)을 기존 80%에서 70%로 낮추고 6개월 내 전입을 의무화했습니다.

 

주담대 대출만기도 30년 이내로 제한했습니다.

 

금융당국은 DSR 시행 후에도 가계대출 증가세가 잡히지 않을 경우 금융권 가계대출 총량 목표도 절반으로 줄일 방침입니다.

 

금융회사의 월별·분기별 관리 목표 준수 여부와 지역별 대출 동향을 모니터링하면서 수치가 높을 경우 더 강력한 규제를 검토한다는 계획입니다.

 

 

 

대출 한도 축소가 부동산 시장에 미치는 영향

스트레스 DSR 3단계 시행은 수도권 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

 

• 아파트 거래량 감소

금융권에 따르면, 서울 아파트의 약 74%가 대출 한도 축소의 영향을 받을 것으로 보입니다. 특히 연 소득 1억 원 미만 가구는 대출 한도 감소로 인해 고가 아파트 구매가 어려워질 가능성이 높습니다. 실제로 2025년 6월 서울 아파트 거래량은 5,700건으로 전월(8,000건) 대비 감소한 바 있습니다.

 

 

• 투기 수요 억제

정부는 수도권 주담대 6억 원 제한과 실거주 요건 강화를 통해 갭투자 및 다주택자 대출을 원천 차단하고자 합니다. 이는 서울 강남 등 고가 아파트 중심의 투기 수요를 억제하는 데 기여할 수 있습니다.

 

 

• 지방과의 양극화 심화

수도권은 엄격한 대출 규제로 인해 거래량이 위축될 가능성이 있는 반면, 지방은 상대적으로 완화된 규제로 인해 부동산 시장의 온도 차가 커질 수 있습니다. 그러나 지방의 경우 미분양 주택(2025년 3월 기준 약 20,543가구)이 증가하고 있어 대출 규제 완화만으로 시장 활성화를 기대하기는 어렵습니다.

 

 

• 막차 수요 증가

단계 시행 전인 5~6월에 대출 한도가 더 넉넉한 2단계 규제를 활용하려는 수요가 몰리며 단기적으로 거래량이 증가할 가능성이 있습니다. 이는 부동산 시장의 단기적 변동성을 높일 수 있습니다.